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1、核心观点：天津公积金实施认房不认贷，杭州合肥土拍热度持续

我们跟踪的64城新房单周成交面积同环比均小幅下降，23城二手房单周同比保持增长，进入五月销售市场回暖节奏放缓。中指院数据显示2023年以来全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，各地购房政策持续宽松，天津执行认房不认贷政策，多地调整公积金贷款政策，针对多子女家庭上调贷款上限，有利于刚需释放。杭州、合肥两城集中土拍热度维持高位，随着土拍热度逐步回升，我们预计二季度房企新开工意愿有望提升，房地产投资数据有望持续修复。我们认为二季度新房市场有望企稳，二手房成交持续回暖，市场信心有望持续提升，行业估值将陆续修复，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

2、政策端：各地公积金政策再出利好，天津公积金实施认房不认贷

中央层面：全国银行间同业拆借中心公布，新一期贷款市场报价利率（LPR）为:1年期LPR和5年期以上LPR分别为3.65%、4.3%，均与4月持平，这是LPR自2022年8月下降之后，连续9个月维持不变。

地方层面：南京、东阳、衡阳等地上调公积金贷款额度，广州、海南上调公积金提取额度，绵阳与五市实行双向放开异地住房公积金提取等政策。天津实施公积金贷款认房不认贷。上海探索创新公共租赁住房的投融资机制，鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款，拓展公共租赁住房融资渠道。

3、市场端：新房成交同环比下降，杭州合肥土拍热度持续

销售端：2023年第21周，全国64城商品住宅成交面积344万平米，同比下降11%，环比下降7%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达7959万平米，累计同比增加3%。全国23城二手房成交面积为175万平米，同比增速33%，前值48%；年初至今累计成交面积3752万平米，同比增速63%，前值64%。

投资端：2023年第21周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2146万平方米，成交土地规划建筑面积3406万平方米，同比增加18%，成交溢价率为3.4%。杭州第四批集中供地9宗涉宅地6宗封顶摇号、2宗溢价、1宗底价成交，总成交金额约138亿，滨江集团(行情002244,诊股)竞得4宗地块，总拿地金额84.3亿元。无锡二批次集中供地5宗涉宅地均底价成交，总拿地金额32.56亿元，华侨城以底价21亿元拿下经开区地块。合肥三批次集中供地4宗涉宅地3宗地块封顶进入竞品质阶段，总成交金额55.6亿元。

4、融资端：国内信用债发行同比下降

2023年第21周，信用债发行62.9亿元，同比下降45%，环比增加91%，平均加权利率3.25%，环比增加35BPs；信用债累计同比发行1892.6亿元，同比下降5%；海外债无新增发行。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。